משכנתא

המילה "Mortgage - משכנתא" מקורה ביוונית ומשמעותה "להבטיח עד המוות." במילון וובסטר, ההגדרה של משכנתא היא "הבטחת רכוש למלווה כעירבון לתשלום חוב."

למעשה, זהו החוב הגדול ביותר שאי פעם תיקח על עצמך. כאשר אתה לוקח משכנתא, אתה מתחייב להחזיר את ההלוואה שלקחת לרכישת בית (בנוסף לכל האגרות והריבית הנלווים) בתוך פרק הזמן המוסכם. במקרה ואתה מפר את ההתחייבות הזו, רשאי המלווה לקחת בעלות על הבית שלך. כלומר, המלווה מחזיק בשטר הבעלות על הבית שלך עד אשר תשלם את כל המשכנתא שלך. מלווים יכולים למכור את הבית שלך אם לא תעמוד בתשלומי המשכנתא, והם אכן עושים זאת. 

כאשר אתה רוכש בית בעזרת משכנתא, אתה בדרך כלל מפקיד מראש סכום מסויים של כסף מזומן תמורת הבית. סכום זה קרוי "down payment" - תשלום ראשוני. ככל שתשלום זה גדול יותר, כך תזדקק להלוואה נמוכה יותר במסגרת המשכנתא. סכום זה יכול להיות גבוה ככל שתרצה ונמוך עד כדי 5%-3% ממחיר המכירה של הנכס. ייתכן ותהיה אפילו זכאי למשכנתא שאינה מחייבת כל תשלום ראשוני. בזאת נדון בשלב מאוחר יותר. 
באופן כללי, המלווים אוהבים לראות תשלומים ראשוניים בגובה של 20% ממחיר המכירה.

אם אינך יכול לעמוד בזה, ייתכן והמלווה שלך יקים עבורך חשבון escrow על מנת לגבות הוצאות נוספות בגין המימון של מה שנחשב בעיניהם להלוואה בסיכון גבוה יותר. 

קרן, ריבית, מיסים וביטוח (מכונים ביחד PITI - Principal, Interest, Taxes and Insurance) הם המרכיבים המהווים את המשכנתא. 
הקרן הוא הסכום אותו אתה צריך להלוות (לא כולל התשלום הראשוני) על מנת לרכוש את הבית שלך. במילים אחרות. זהו הסכום אותו אתה מממן. הריבית היא העלות, המבוטאת באחוזים וקרויה שער ריבית, אותה מחייב אותך המלווה תמורת הלוואת הכסף. 
בנוסף לריבית עצמה, ייתכן והמלווה יחייב אותך ב"נקודות" (כל נקודה שווה ל - 1%) לצורך טיפול בהלוואה. 

שיעור המיסים נקבע על ידי הקהילה בה אתה עובר להתגורר והוא מבוסס על אחוז מערך הבית שלך. המיסים נגבים לטובת חינוך, בניית כבישים וצרכים קהילתיים דומים. חלק זה מהמשכנתא שלך בדרך כלל מופרד ומופקד בקרן, או חשבון escrow (חשבון המופקד בידי צד שלישי אשר ישחרר את הסכום כאשר מגיע מועד התשלום של מסי רכוש או כאשר התנאים הנחוצים מתממשים). 

ייתכן ולא תזדקק לחשבון כזה על מנת לשלם את מסי הרכוש שלך, אולם אתה תמשיך לשלם מסי רכוש גם לאחר החזר מלא של המשכנתא שלך. 

ביטוח הבית שלך הוא חיוני. מלווים פשוט יסרבו לתת לך משכנתא ללא ביטוח. ואפילו אם אינך זקוק למשכנתא, תמיד כדאי לרכוש ביטוח על מנת להגן על עצמך מפני תיקונים ונזקים יקרים. 

אם התשלום הראשוני שלך הוא נמוך מ-20% ממחיר המכירה, או עד אשר תשלמו 20% מהקרן שלך, ייכלל ביטוח משכנתאות פרטי (PMI - Private Mortgage Insurance) בתשלומי המשכנתא החודשיים שלך.

 ביטוח זה מגן על המלווה מפני מקרה שבו לא תשלם את תשלומי המשכנתא שלך. כאשר יתרת המשכנתא שלך תגיע ל-78% מהמחיר המקורי של הבית, חייב המלווה לבטל באופן אוטומטי את חיוב ה-PMI. 

אמורטיזציה (Amortization) היא תהליך הפחתת החוב שלך על פני זמן. בשלבים המוקדמים של המשכנתא שלך, מרבית התשלום החודשים מופרש לתשלום הריבית, כאשר חלק קטן יותר מוקצה לתשלום הקרן. עם הזמן, חלק הולך וגדל בתשלום החודשי מופנה לקרן. 

מחשב משכנתאות הוא כלי טוב לקביעת לוח ההחזרים התיאורטי ולהגדרת גורמי הריבית והזמן המשפיעים עליו.

היסטוריה של המשכנתאות בארה"ב

משכנתאות הדומות לאלה המוכרות כיום, נוצרו בשנת 1934 על ידי מנהל הדיור הפדרלי (FHA- Federal Housing Authority), בניסיון לסייע בהוצאת המדינה מהמשבר הכלכלי הגדול. 

לפני התערבות ה-FHA, מלווים היו נותנים רק את מחצית ערך השוק של הבית כמשכנתא, כאשר המשמעות היא שבעלי בית פוטנציאליים נדרשו לאסוף סכום כסף נכבד על מנת לקבל משכנתא. כתוצאה מכך, רק 40% מהבתים באמריקה היו בבעלות הדיירים שלהם. 
ברגע שהפכו להיות בעלי בית, ההחזרים נמשכו בדרך כלל למשך 7-5 שנים, בתוספת תשלום של סכום נכבד בסוף. 

כך פתח ה-FHA בתוכנית אשר הפחיתה את דרישות התשלום על ידי קביעת תוכניות אשר הציעו יחס של 80%-90% הלוואה לערך (Loan to Value - LTV), בשיעור ריבית של 90% או יותר למשכנתא. תוכניות אלה חייבו את הבנקים המסחריים ומלווים אחרים לפעול בהתאם, תוך יצירת הזדמנויות רבות יותר לאמריקאים ממוצעים, ממעמד הצווארון הכחול, להפוך לבעלי בתים. 

ה-FHA יזם גם תוכנית לקביעת ההתאמה של בעלי בית עתידיים לקבלת הלוואה על בסיס מידת היכולת שלהם להחזיר את ההלוואה ולא על בסיס שיטת "good ol' boy" אשר התבססה על "מי שאתה מכיר". ה-FHA האריך גם את תנאי ההלוואות. הוא הציע משכנתאות ל-15 שנה, ובסופו של דבר גם ל-30 שנה, מרכיב שהיווה הבדל משמעותי לעומת ההלוואות שניתנו למשך 7-5 שנים. 

מגמה נוספת של ה-FHA התייחסה לאיכות תקני הבנייה היות והם רצו לוודא כי ההלוואה לא תימשך זמן רב יותר מאשר המבנה. אם הבית לא עמד בדרישות האיכות המינימליות, הלווה לא היה זכאי להלוואה עבורו. 
עד מהרה החלו מלווים מסחריים לפעול בהתאם לשיטה זו. 

כיום, שיעור הבעלות על בתים הוא הגבוה ביותר מכל הזמנים, כאשר כ-68% מכלל האמריקאים מחזיקים בבתים משלהם. מספר זה נתמך במידה רבה על ידי שיעורי הריבית הנמוכים ביותר שהונהגו בשנים האחרונות.

סוגי משכנתאות

באופן כללי, אם בכוונתך להתגורר בבית שלך למשך זמן רב, תצטרך, ככל הנראה, לחפש משכנתא בריבית קבועה. מצד שני, אם בכוונתך להתגורר בו למשך תקופה קצרה, סביר כי תרצה לקבל משכנתא בריבית משתנה. 

בפרק זה, נדון בסוגי המשכנתאות אותן ניתן לקבל בארה"ב. 

משכנתאות בריבית קבועה:

• Fixed Rate: מחושבת עם שיעור ריבית קבוע אשר לא ישתנה לאורך חיי ההלוואה. אם אתה מקבל משכנתא בשיעור ריבית של 6.5% ותשלום חודשי של 1,100$, זהו הסכום אותו תשלם בעוד 20 שנה מהיום. הדבר היחיד שמשתנה הוא גובה מיסי הרכש (Property Taxes) המיוחסים לנכס שלך.

• Thirty Year Fixed Rate: משכנתא זו מעניקה לך את יתרון המס הגדול ביותר משום שהוא כולל את הפחתת הריבית הגדולה ביותר. למרות שהתשלום של סכומי ריבית גדולים יותר אינו נשמע כיתרון, הרי שהתשלומים החודשיים הם בעצם נמוכים יותר ומלווים בניכוי מס גבוה יותר. אם אינך סבור כי רמת ההכנסה שלך תעלה במידה רבה, או אם אתה חושב כי תתגורר בבית למשך פרק זמן ממושך, ייתכן שזוהי החלופה הטובה ביותר והיא הקלה ביותר להשגה. 

• Twenty Year Fixed Rate: רוצה לקצר את תקופת המשכנתא שלך בעשר שנים ולקבל אותה בריבית נמוכה יותר? אתה יכול לעשות זאת, אך היזהר, מלווים אינם מציעים משכנתאות רבות בריבית קבועה למשך 20 שנה. אם תוכל למצוא משכנתא כזו, זוהי דרך מצויינת לקבל בעלות על הבית במהירות רבה יותר מאשר באמצעות משכנתא ל-30 שנה, אולם הדבר מחייב תשלומים חודשיים גבוהים יותר. 

• Fifteen Year Fixed Rate: זהה לתוכנית ל-20 שנה, אלא שהתשלומים גבוהים עוד יותר.

משכנתאות בריבית משתנה - ARM - Adjustable Rate Mortgages

קשה יותר לקבל החלטה בעניין זה. שיעור הריבית מותאם באופן תקופתי בהתבסס על השינויים בשיעורי הריבית לשטרי חוב של האוצר האמריקאי לשנה אחת, תעודות פיקדון (Certificates of Deposit), שיעור ההצעה הבין בנקאי של לונדון (LIBOR - London Inter Bank Offer Rate) ומדדים אחרים. 
למגמות כלכליות יש השפעה ישירה על המדדים הללו ועל התנודתיות שלהם. האתגר הוא חיזוי השכיחות והמידה שבה השיעורים הללו יעלו או ירדו. 

היתרון טמון בתשלומי משכנתא ראשוניים נמוכים, היות ומשכנתאות ARM נושאות בדרך כלל שיעורי ריבית נמוכים ב-3%-2% מאלה המוצעים במשכנתאות בריבית קבועה למשך 30 שנה. כפי שהוזכר קודם, אם אתה מתכוונן להתגורר בבית שלך לפרק זמן קצר, כדאי שתשקול את האפשרות הזו. שיעורי הריבית הנמוכים יסייעו לך לקבל הלוואה גדולה יותר במועד מאוחר יותר, ואם במקרה, שיעורי הריבית יורדים, הרי שגם אלה חלים על ההלוואה שלך. 
החיסרון בתוכנית זו היא שבארה"ב יוצאים כעת מתקופה של שפל בשיעורי הריבית, לכן קיים סיכוי שהם יתחילו לעלות במהלך השנים הקרובות. 

תנאי המשכנתאות בריבית המשתנה מגדירים את התדירות שבה ישתנה שיעור הריבית. בדרך כלל קיימת תקופה ראשונית שבה שיעור הריבית לא ישתנה. תקופה זו יכולה לנוע בין שישה חודשים למספר שנים.
למשל, ARM 5/1 משמעו ששיעור הריבית הראשוני אינו משתנה במשך חמש השנים הראשונות ואז משתנה בכל שנה החל מהשנה השישית.
הלוואת ARM 3/3 משמעה כי שיעור הריבית המקורי אינו משתנה במשך שלוש השנים הראשונות ואז משתנה בכל שלוש שנים החל מהשנה הרביעית. 

על פי תנאי ה ARM, שיעור הריבית שלך יהיה נתון לתקרה (CAP) שבה הוא יכול להשתנות בכל תקופת שינוי (Interim Cap) כמו גם לשיעור בכולל בו יכול להתשנות על פני תקופת ההלוואה כולה (Lifetime Cap)

תקרת הביניים תקבע כי הריבית שלך תוכל לעלות בנקודת אחוז אחת בשנה, בהתאם לסוג השוק. תקרת אורך החיים שלך עשויה לקבוע כי הריבית אינה יכולה לעלות ביותר מ-6 נקודות בסך הכל. מלווים מוסיפים בדרך כלל 4%-2% לאחד מהמדדים הללו על מנת לקבוע את שיעורי הריבית הנהוגים ב-ARM.

• משכנתאות ARM עם Bakkoon Mortgages: מציעים שיעורי ריבית ראשוניים שהם נמוכים מאלה הנהוגים במשכתנאות בריבית קבועה, אשר אינם משתנים למשך 5 עד 7 שנים ולאחר מכן יש צורך ב Balloon Payment. זה התשלום האחרון הסוגר את היתרה הסופית.

התשלומים החודשיים הנמוכים ל - Balloon Mortgage מהווים עיסקה טובה אם בכוונתך למכור את הבית שלך, לשלם תמורתו או לבצע מימון מחדש לפני מועד התשלום של תשלום הבלון.
אם יש לך ילדים שעשויים ללמוד בעתיד באוניברסיטה, ייתכן שתשקול משכנתת בלון על מנת לשמור על תשלומים נמוכים ולחסוך לטובת ההשכלה שלהם. כאשר הילדים מסיימים את הלימודים שלהם, תוכל לבצע מימון מחדש בשיעורים הנהוגים באותה עת. 

• משכנתאות ממשלתיות (Government Mortgages): מסייעות בהפחתת העלויות עבור משפחות בעלות רמת הכנסה נמוכה יותר. 

מנהל הדיור הפדרלי (FHA), חטיבה במחלקת השיכון והפיתוח העירוני האמריקאית, מנהל החייל המשוחררים (VA - Veterans Authority), ושירות הדיור הכפרי (RHS - Rural Housing Service), היחידה במשרד החקלאות האמריקאית, הן שלוש סוכנויות ההלוואה של הממשלה האמרקאית.

על מנת להיות זכאים להלוואות אלה, על הנכסים לעמוד בקריטריונים מסויימים, ורק מלווים מורשים רשאים להציע אותן. 

ה FHA מציע תוכנית למימון משכנתאות המבטח את ההלוואות לבתים. ה FHA אינו מעניק את ההלוואות עצמן, אלא מהווה פוליסת ביטוח עבור המלווים. היות והדרישות להלוואות FHA הן קלות לעומת ההלוואות המסחריות המסורתיות, אנשים רבים יותר יכולים למצל אותן. ביטוח FHA גורם למלווין להיות פתוחים יותר לעבודה מול אדם שלא היה עומד בקריטריונים הרגילי לקבלת הלוואה.

דרישות FHA מצמצמות את יחס החוב להכנסה המקובל מ-28:36 ל-29:41. הלוואות FHA מחייבות גם תשלום ראשוני נמוך בשיעור של 5% או פחות, ומאפשרים לקרוב משפחה לשלם 100% מהכספים ששימשו לתשלום הראשוני ולעלויות הסגירה. 

הלוואות מסורתיות לא יאפשרו לך להלוות את הכסף המשמש לתשלומים הללו. הלוואות FHA מגיעות עם הגבלות מקסימליות המשתנות ממדינה למדינה או מאיזור לאיזור. בקרו באתר הבית של FHA בקישור המופיע להלן על מנת למצוא את התקרה הנהוגה באיזור שלך. 

הלוואות VA הן הלוואות ממשלתיות שאינן מחוייבות כל תשלום ראשוני. על מנת לקבל הלוואת VA, אדם או בן/בת זוגו חייבים היו לשרת באופן פעיל בצבא, בחיל הים או בחיל האוויר ושוחררו בכבוד. עם השלמת שש שנות שירות, גם חברים במילואים ומבשמר הלאומי זכאים להלוואות VA. החל משנת 2002, הלוואות VA יכולות להגיע לסכום של 240,000$ כמו הלוואות FHA, הלוואות VA אינן ניתנות על ידי מנהל משוחררי הצבא, אלא מובטחים על ידו. תוכל לקבל רשימה של בתים מעוקלים של ה VA/HUD ישירות מלשכת HUD או VA המקומית. הם יספקו לך את הכתובת וההצעה המינימלית עבור כל נכס, ובדרך כלל נדרש כשבוע על מנת לדעת אם ההצעה שלך נתקבלה.

אולם, ראה הוזהרת - הבתים הללו נמכרים "as is". אם נדרשים בהם תיקונים או שיפוצים, יהיה עליך לשלם על כך בעצמך. למידע נוסף, צור קשר עם לשכת VA המקומית. 

הלוואות RHS הן הלוואות ישירות במימון ממשלתי וכן הלוואות נערבות על ידי מלווים מאושרים למשפחות בעלות הכנסה נמוכה המתגוררות באיזורים כפריים או בעיירות קטנות.

• משכתנאות שליליות (Reverse Mortgages): אלה הן משכתנאות הניתנות לאנשים בני 62 ומעלה המחזיקים בקניין לביתם כל עוד הם חיים ומתגוררים בהם. במקרה זה, ההלוואה ניתנת כנגד שיעור הקניין בבית ואינה משולמת עד אשר תמכור או תעזוב את הבית. עד למועד זה, אתה מקבל תשלומים קבועים על פי תנאי ההלוואה. משכנתאות שליליות מוצעות על ידי המדינה ועל ידי הרשויות המקומיות, כמו גם על ידיד בנקים וסוכני משכנתאות. היזהר בחיפוש אחר ההלוואות הללו משום ששיעורי הריבית והאגרות הם בדרך כלל גבוהים יותר מאלה הנהוגים במשכנתאות המסורתיות. אתר האינטרנט של ה AARP המופיע להן, מספק מידע נוסף בעניין במשכנתאות שליליות.

• משכתנאות חסכוניות באנרגיה (EEM - Energy Efficient Mortgages): אלה הן משכנתאות הניתנות לבעלי בתים בעלי מודעות לשימור אנרגיה. הבעלות על בית הבנוי מרצועות סולריות היא דוגמה לסוג הדברים שיסייעו לך לקבל משכנתת EEM. משכנתאות מסוג זה לא נוצלו במשך שנים, אולם כיום הן נהנות מהתעוררות מחודשת.

תגמול המכונה בשם "מתיחת שני האחוזים" (Two Percentage Point Stretch) בהכרה בעלויות התפעול הנמוכות יותר של בתים חסכוניים באנרגיה. בתים חסכוניים באנרגיה עולים בדרך כלל יותר, למרות שההשקעה מוחזרת בסופה של דבר בצורה של חשבונות אנרגיה נמוכות יותר. הקונים היו פחות מוכנים לשלם תשלום ראשוני גבוה יותר, וכך הקבלנים היססו ליישם את התקנים החסכוניים באנרגיה.

המלווים מנהיגים כיום שיטות דירוג ותוכניות מעוגנות בחוק הקובעות אם השיפורים הם חסכוניים באנרגיה, ואם כן, הסכום שהם חוסכים. בעבר, רק מעט מאוד גופים אושרו לדירוג מידת החיסכון באנרגיה של נכס. כיום, הרבה יותר קל להעריך את הנכס שלך. 
משכנתאות EEM אינן מכוונות אך ורק לבנייה חדשה. אם תוכל להוכיח שביצעת שיפורים החוסכים באנרגיה ואשר יכולים לקצץ בהוצאות של בית קיים, תוכל לגלגל את העלויות של השיפורים הללו לתוך המשכנתא שלך במקום לשלם על התיקונים מכיסך או לקחת משכנתא נוספת בשיעור ריבית גבוה יותר.

קבוצת סיוע לצרכנים הקרויה The Good Advice Press of Elizaville , N.Y פועלת מזה 18 שנה, מציעה תוכנית בת 12 שלבים שמטרתה להנחות אותך במבוך של בחירת משכנתא.

• בדוק את האפשרויות העומדות בפניך: בנוסף לבנקים ומלווי המשכנתאות, אל תשכח לבדוק את סוכני המשכנתאות, שירותי מימון לצרכנים, הלוואה משפחתית או מימון על ידי חברת ביטוח. הקם טבלת השוואת הלוואות על מנת שתוכל לבחון את ההבדלים.
   
• הערך את פרק הזמן בו תשהה בבית: אם בכוונתך להתגורר בבית למשך כל החיים, קח בחשבון עלויות פתיחה גבוהות על מנת לקבל את המשכנתא בריבית נמוכה יותר. אם בכוונתך לעבור דירה בתוך 7 שנים, שקול את האפשרות של משכנתא בריבית משתנה (ARM) עם עלויות התחלתיות נמוכות או הלוואה בריבית של אפס נקודות.
   
• בחן את רמת הסיבולת שלך לסיכונים: משכנתאות ARM הן פחות צפויו מהלוואות בריבית קבועה. אם בכוונתך לעבור דירה בקרוב. הימנע ממשנתת ARM, אלא אם תוכל להתגונן בדרך כלשהי מפני הסיכון של עליות שערים עתידיות.

• שקול משכנתא המירה: משכנתאות המירות הן משכנתאות ARM מיוחדות המאפשרות לך לצאת ממנה אם שערי הריבית הם גבוהים מדי, בדרך כלל אחרי השנה הראשונה ולפני השנה החמישית. ההמרה תחייב אותך בתשלום של סכום מסויים, אולם תוכל לקבוע שער של ריבית קבועה לפני שההלוואה שלך תהפוך להיות בלתי אפשרית.

• למד את שני השלבים: כצעד נגדי למשכנתאות ההמירות, משכנתאות שני השלבים מקנים לך ריבית קבועה לטווח הקצר, כל פרק זמן שבין 7-5 שנים. לאחר מכן, הופכת המשכנתא למשכנתת ARM. אם אתה מוכר או לוקחם משכנתא נוספת בפרק זמן ראשוני זה, תוכל להימנע משיעורי ARM גבוהים יותר.

• קח משכנתא בתשלומים מודרגים: משכנתאות בתשלומים מודרגים (GPM - Graduated Payment Mortgages) מתחילים בתשלום חודשי נמוך יחסית העולים באופן הדרגתי. ההלוואות הללו יכולות לאפשר לך קניית בתים גדולים יותר מאשר הלוואות אחרות, אולם אם המשכורת שלך אינה עולה בהתאמה אתה עלול להיקלע לצרות. וודא כי התשלומים הראשוניים, הנמוכים יותר, גבוהים מספיק בכדי לכסות את הריבית, אחרת החוב שלך יגדל מדי חודש. 

• בנה לעצמך אשראי: בקש את דו"חות האשראי שלך לפני הגשת בקשה למשכנתא על מנת להימנע ממצב שבו המלווה יפתיע אותך. הבדיקה המונעת של דו"ח האשראי שלך מספקת לך זמן לתקן טעויות, להוסיף דו"חות צרכניים ובכלל, לשפר את דירוג האשראי שלך. 

• הייה מודע למגבלות שלך: איש הנדל"ן שלך יגיד לך כמה לדעתו תוכל להלוות, אולם דו"ח האשראי שלך מהוה אינדיקציה טובה יותר לגבי היכולת שלך לקבל אשראי. אל תחפש אחר בית שלא תוכל להרשות לעצמך. 

• אל תמהר: אלא אם ידוע לך על הכנסה מספיקה לטווח הארוך אשר תוכל לכסות את התשלומים החודשיים הגבוהים יותר של הלוואה בת 20-15 שנה, היצמד למשכנתא המקובלת ל-30 שנה. תמיד תוכל להפקיד תשלומים נוספים כאילו הייתה זו הלוואה ל-15 שנה וכך לחסוך כסף רב. 

• ייעוץ מס הוא ייעוץ טוב: המיסים החלים על משכנתאות ועלויות המשכנתא עלולים להיות מעט מבלבלים. למשל, אם אתה כותב צ'ק נפרד למלווה לתשלום הריבית למשכנתא על רכישה ראשונה, תוכל לנכות אותה בבת אחת. אם נקודות הריבית ממומנות ביחד עם המשכנתא, יהיה עליך לנכות אותן על פני תקופת ההלוואה. הכללים המתייחסים למשכנתאות שניות הם שונים ומתייחסים לסוגיות כגון מימון מחדש והלוואות מזומנים לשיפורים בבית. קבל ייעוץ מס מקצועי.
   
• השווה הכל: על מנת לקבל החלטה אמיתית בעניין ההלוואה שהיא הכי מתאימה לך, עלייך לבנות טבלה ובה תשווה את כל העלויות לכל הלוואה, לרבות עלויות הסגירה, נקודות הריבית ופרמיות לטווח התשואות. 

• תכנן להשקיע במשכנתא שלך: אפילו תשלומים קטנים מדי חודש, בנוסף לתשלומי המשכנתא הרגילים שלך, יכולים לחסוך לכם הון. הרי עשרות אלפי הדולרים אותם תוכל לחסוך לאורך חיי ההלוואה הם חסכונות פטורות ממס. פרק הזמן בו, לדעתך, תתגורר בבית שלך מהווה משתנה חשוב בסוג המשכנתא אותה עליך לבקש.

תהליך לקיחת המשכנתא

פעם, היה הרבה יותר פשוט למצוא את המשכנתא הנכונה. אולם המשימה הפכה ליותר מורכבת ומאתגרת בשל המספר הגדל של אפשרויות בין סוכני משכנתאות (Mortgage Brokers), בנקים, מלווים, חברות מימון (Finance Companies), ארגוני אשראי וחברות לסחר במניות (Stock Brokerage Ffirms) המעוניינות "לעזור" לך לקבל משכנתא. 

הכי טוב יהיה אם תלמד היטב ותכין את עצמך. הלמידה היא השלב הראשון למציאת המשכנתא המתאימה. קיימים מקורות מידע באינטרנט, בספריות, בעיתונים המיוחדים לנושא, בסמינרים ובסדנאות. 

הדבר הראשון שעליך לעשות הוא להגדיר את התקציב שלך ואת האופן שבו התשלומים ייכללו בתקציב זה למשך 30-15 השנים הבאות. אם אינך מבין לגמרי את מצבך הפיננסי, אתה עלול לאבד את הבית ואולי אף את היכולת שלך לרכוש בית בעתיד. 

איזה בית תוכלו להרשות לעצמך לרכוש? המלווה שלך ישאף שטופס בקשת ההלוואה שלך ייראה טוב ככל האפשר על מנת שתהייה זכאי לסכום הגבוה ביותר. היזהר שלא ידחף אותך אל מעבר לגבול היכולת שלך. בדוק היטב את המצב הנוכחי של ההכנסות וההוצאות שלך והשלך אותם על הסכום שאותו תוכל להחזיר בנוחות בעתיד. אל תשכח לכלול את המיסים הנלווים, עלויות ביטוח ותשלומים בארגוני בעלי בתים אשר ייכללו בתשלום המשכנתא החודשי. 

כאשר תהיה מוכן לחפש משכנתא, קיימים שני סוגים עיקריים של ספקים - מלווים ישירים (direct lenders) וסוכני משכנתאות. 
מלווים ישירים הם אנשים (משקיעים פרטיים) או ישויות (בנקים, ממשלה וכולי) המחזיקים בכסף להלוואות. הם אלה המקבלים את ההחלטות בעניין הבקשה שלך להלוואה. 
סוכני משכנתאות, לעומת זאת, הם מתווכים של מלווים. הסוכנים בודקים את ההלוואות שהם מציעים ואם דרוש לך מימון מיוחד, סוכן מנוסה ימצא עבורך את ההלוואה המתאימה ביותר. מובן כי סוכני המשכנתאות גובים סכום בעבור השירותים שלהם. התשלום מהווה אחוז מתוך סך ההלוואה. 
נראה כי הסוכנים הגובים את הסכום הנמוך ביותר לשירות זה, הם הסוכנים המקוונים. יש כאלה שאינם מחייבים דבר. 

לאחר שאיתרת את המשכנתא המתאימה, יהיה עליך לאסוף את כל המסמכים הדרושים על מנת לתמוך בהצהרות שלך בעת מילוי טופס הבקשה להלוואה. טופס הבקשה ידרוש מידע לגבי הוותק שלך בעבודה, היציבות התעסוקתית שלך, ההכנסה, הרכוש (נכסים, מכוניות, חשבונות בנק והשקעות) וההתחייבויות שלך (liabilities הלוואות לרכישת מגונית, הלוואות בתשלומים, משכנתאות נוספות, חוב לכרטיסי האשראי, הוצאות משק בית ואחרות). 

בדרך כלל, תידרש לצרף לטופס הבקשה שלך את הדברים הבאים:

1. מקור(ות) הכסף לתשלום עלויות הסגירה.
2. חוזה מכר חתום על ידי המוכרים והקונים.
3. מספר ביטוח לאומי של כל מגישי הבקשה.
4. היסטוריה מלאה של כתובות בהם התגוררת במהלך השנתיים האחרונות (כולל, במידת הצורך, שמות וכתובות של בעלי הבתים של הנכסים הללו).
5. שמות, כתובות וכל ההכנסות שנתקבלו ממעסיקים במהלך 24 החודשים האחרונים.
6. טופסי 2-W המתייחסים לשנתיים האחרונות.
7. תלוש משכורת אחרון המציג את ההכנסות שלך מתחילת השנה.
8. שמות, כתובות, מספרי חשבונות, מידע על תשלומים חודשיים ויתרות נוכחיות לכל חשבונות הלוואות ואשראי.
9. שמות, כתובות. מספרי חשבונות ויתרות בכל חשבונות הפיקדון כגון חשבונות עובר ושב, חשבונות חיסכון, מניות, ניירות ערך וכולי.
10. דו"חות חודשיים של שלושת החודשים האחרונים לחשבונות חיסכון, מניות, ניירות ערך וכולי.
11. אם אתה מחליטים לכלול בהצהרה שלך הכנסות המתקבלות מדמי מזונות, הבא איתך עותקים מרשומות בית המשפט בעניין צ'קים מבוטלים המוכיחים את קבלת התשלום. 

אל תתבלבל בין זכאות מראש (Pre-Qualification) ובין אישור מראש (Pre-Approval). 

זכאות מראש משמעה רק שספקת למלווה שלך מידע על כל ההכנסות והחובות שלך וכן את נתוני האשראי שלך, והמלווה העריך את הסכום אותו תוכל להרשות לעצמך להחזיר. 
אישור מראש, לעומת זאת, משמעה כי המלווה כבר בדק את דו"ח האשראי שלך, העריך את יחס החוב להכנסה וניתח את המצב באופן מעמיק. אישור מראש עדיף ברוב המקרים משום שכך אתה יודע שלא תהיינה הפתעות כאשר המלווה בודק את דו"ח האשראי שלך - בעיקר אם לא בדקת את הדו"ח בעצמך. 

כאשר אתה מספק למלווה את כל הניירת והמסמכים הדרושים, מנסה המלווה לערוך השוואה בין החובות ורמת ההכנסות על מנת לקבוע באופן אובייקטיבי את גודל המשכנתא אותה תוכלו להרשות לעצמך. 
רוב המלווים מעוניינים ביחס חוב להכנסות של 28/36. אולם נתון זה עשוי להשתנות בהתאם לגודל התשלום הראשוני וסוג ההלוואה. המשמעות של יחס חובות להכנסות 28/36 הוא שלא יותר מ-28% מההכנסות החודשיות לפני מס מוקצה לטובת דיור, ולא יותר מ-36% מכלל ההכנסות החודשיות מוקצות לכלל ההתחייבויות, לרבות תשלום המשכנתא.

זכור תמיד כי המלווה יגיד לך מה אתה יכול להרשות לעצמך על בסיס המספר הנמוך ביותר במשוואה זו, אולם נתון זה אינו כולל את ההוצאות הקבועות או כסף אחר המיועד לבזבוזים.

על מנת לחשב את היחס הזה בעצמך, נתח את ההכנסה ברוטו מדי חודש. באופן עקרוני, אם הוא מופיע בדיווחי המס שלך, ניתן להשתמש בו על מנת לבקש הלוואה. בנוסף לכך מקורות הכנסה שלא מעבודה, כגון דמי מזונות או זכיות בלוטו, יכולים להיכלל אף הם בחישוב. 
ייתכן שיש לך רכוש המייצר הכנסה, כגון נכסים או ניירות ערך, אותו ניתן לאמוד ולכלול בחישוב היחס. 
לאחר מכן, חשב את עומס החוב החודשי, לרבות חובות חודשיים שהוזכרו קודם לכן. יהיה עליך לכלול כל התחייבות לתשלום חודשי, כגון דמי מזונות. 

בחובות המשתנים, כגון כרטיסי אשראי, השתמש בסכום התשלום המינימאלי לצורך החישוב. לחובות בתשלומים, השתמש בגובה התשלום החודשי הנוכחי לצורך החישוב. 
אם אתה צפויי לסיים תשלום של חוב בתוך פרק זמן של שישה חודשים, אין צורך לכלול אותו בחישובים. 
סכם את המספרים הללו והשווה אותם ליחס החוב להכנסות 28/36 אשר תואר לעיל. אם אינך יודע מהם תשלומי המס או הביטוח החודשיים, הקצה כ-15% מהתשלום להוצאה זו. 

בהתאם למצבך האישי, תיתכן גמישות מסויימת בהנחיות האחוזים. למשל, אם אתה מסוגל לקנות בית עם הלוואה נמוכה מ-80% מערך הבית תוך מתן תשלום ראשוני גבוה, היחס המתואר הוא פחות קריטי. באופן דומה, אם דוד עשיר מוכן לשמש כערב להלוואה שלך, המלווים יתמקדו פחות בהנחיות הללו. 

בעת בדיקת העבר התעסוקתי והיסטוריית האשראי שלך, המלווים יבחנו בקפידה כל תשלום שבוצע באיחור במהלך השנתיים האחרונות. הם יתייחסו לכל תשלום ריבית או משכנתא ששולמו באיחור של יותר מ-30 יום. איחור בתשלומים לכרטיסי האשראי ייבדקו בעיון לששת החודשים האחרונים. המלווים אוהבים לראות מצב תעסוקתי יציב, עם מעסיק יחיד במשך תקופה של שנתיים לפחות. 
אם יש ותק של שנתיים, הרי שמשרות חלקיות, שעות נוספות, בונוסים או תעסוקה עצמאית מקובלים. 

החדשות הטובות הן שישנם אלפי מלווים המעוניינים להלוות לך עד כדי 95% ממחיר הרכישה של הבית. הם גם מוכנים לעשות זאת בשיעורי ריבית מאוד נוחים. 
לכן, למרות שהדבר עשוי לקחת זמן, תוכל למצוא את ההלוואה שתאפשר לך לרכוש את הבית שאתה רוצה. 

לאחר שאושרה קבלת המשכנתא והחוזה נחתם, ישנה סדרה של אירועים המהווים את ה"סגירה" (Closing). 
עלויות הסגירה מכסות את העבודה שהושקעה על ידי המלווים, בנוסף לדמי ביטוח ומיסים. עלויות סגירה ישתנו מאיזור לאיזור בשל שיעורי המיסוי המשתנים. לחברות שונות יש תעריפים שונים לעבודה שלהם, אך בדרך כלל תידרש לשלם בין 6%-3% מסך ההלוואה לטובת עלויות סגירה.
המלווה ועורך הדין הסוגרים את העיסקה יציגו בפניך רשימה של המסמכים והניירת אותם תידרש להביא למעמד סגירת ההלוואה.
לאחר מכן, כאשר המלווה מאשר את ההלוואה, יישלח אליך שמאי על מנת לוודא כי הקרקע אותה אתה רוכש אכן שווה את סכום המשכנתא.

אין ספק כי עליך לערוך השוואה ולנהל משא ומתן בעניין התשלומים הללו. חוק נהלי הסכמי הנדל"ן Real Estate Settlement Procedures Act, מחייב את המלווים לתת הערכה כנה של עלויות הסגירה בתוך שלושה ימים מיום קבלת הבקשה. לעיתים, יסכים הקבלן או המוכר לשלם עבורך חלק מההוצאות הללו. ללא קשר למי משלם, שלוש הקטגוריות העיקריות הקיימות בעלויות הסגירה הן: 

• העלות המעשית לקבלת ההלוואה
• התשלומים הכרוכים בהעברת הבעלות על הנכס
• המיסים המשולמים למדינה ולרשויות המקומיות

עלויות קבלת ההלוואה כוללות את המרכיבים הבאים: 

• דמי טיפול (Processing Fee): המלווה מחייב את הסכום הזה על מנת לכסות את העלויות הראשוניות של הטיפול בהלוואה. סכום זה כולל את דמי הבקשה והכספים אשר שולמו לקבלת דו"ח האשראי שלך והוא ינוע בין 550$-400$. 

• דמי שמאי (Appraisal Fee): המלווה יחייב ביצוע הערכה על מנת לערוך השוואה מול המחירים של נכסים דומים באיזור. עלות זו תגיע לכ-250$ או קצת יותר אם מחיר הנכס הוא גבוה יחסית. 

• דמי פתיחה (Origination Fee): ישנם מלווים הגובים דמי פתיחה על מנת לכסות את העבודה הנוספת הנדרשת להכנת המשכנתא שלך. ישנם דמי פתיחה קבועים בעוד אחרים יכולים להיות "נקודות הנחה" מוסוות המהוות אחוז מתוך המשכנתא הכוללת. וודא כי אתה יודע מהו סוג דמי הפתיחה אותם את נדרש לשלם, היות והאחוזים ישנו את חישובי המס והביטוח. 

• נקודות הנחה (Discount Points): רכישת נקודות הנחה משמעה שאתה רוכש "הורדה" בשיעור הריבית אותו תידרש לשלם. נקודת ניכוי אחת שווה אחוז אחד מתוך סכום ההלוואה. נקודות אלה משולמות כאשר ההלוואה מאושרת או במעמד הסגירה. רכישת הנקודות יכולה לחסוך כסף רב בתשלומי ריבית לאורך חיי ההלוואה. 

ישנם מלווים שיאפשרו להוסיף את עלות הנקודות למשכנתא, או תיתכן האפשרות לשלם עבורן מראש. למשל, מלווה עשוי להציע לך הלוואה בריבית קבועה ל-30 שנה בשיעור של 8% ללא נקודות, או את אותה הלוואה בשיעור של 7.5% עם שתי נקודות הנחה. 
היות והנקודות נחשבות לריבית, התשואה המגיעה למלווה היא די זהה. 
מדוע שתרצה לשלם עבור נקודות? סביר להניח שלא תרצה לעשות זאת, אך לעיתים קבלנים או מעסיקים יציעו לשלם תמורת מספר נקודות מסויים בבחינת תמריץ. 

תוכל גם לנכות את הנקודות הללו מדו"ח המס הפדרלי שלך

• דמי הכנת מסמכים: ייתכן ודמי הבקשה או התשלום לעורך הדין יכסה את הסכום הזה. הוא מכסה את ההכנה של עשרות המסמכים הנדרשים לקבל ההלוואה. בדרך כלל, מדובר בסכום קבוע, אך הוא יכול גם להיגבות כאחוז מתוך ההלוואה - בדרך כלל פחות מאחוז אחד. 

• תשלומים לעורכי דין: בדרך כלל, גם אתה וגם המלווה שלך תידרשו לשלם לעורכי דין. תשלומים אלה מאפשרים לעורכי הדין לנסח את המסמכים המשפטיים השונים ולוודא שהכל מתבצע כשורה. עורך הדין הסוגר יכול לבצע את הסגירה כולה או שייתכן ולא יידרש להיות נוכח. הוא יגבה את הכסף המגיע לו, יעביר אליך את שטר הבעלות, ישלם את חשבונות השירותים הציבוריים והמיסים שנותרו, ייקח לעצמו עמלה ויעביר את שאר הכסף למוכר. תשלום זה ינוע בדרך כלל בין 1,000$-500$, בהתאם למחיר הבית ומורכבות המשכנתא. 

• בדיקת הבית וביקורת חרקים: המלווה ידרוש ככל הנראה בדיקה על מנת לבחון את איתנות המבנה או את הנוכחות של פשיטת חרקים אפשרית. יש לערוך את הבדיקות הללו לפני רכישת הבית על מנת להימנע מהפתעות בלתי נעימות, בעיקר בבתים ישנים יותר בהם הגיל המבנה עלול למנוע גישה למקומות קשים יותר. הבדיקה עצמה היא השקעה טובה גם בבית חדש משום שטעויות קורות גם במהלך הבנייה. 

דו"ח ביקורת סטנדרטי כולל סקירה של מערכות החימום ומיזוג האוויר, צנרת וחיווט, הגג, עליית הגג, הקירות, התקרות, הרצפות, החלונות והדלתות, היסודות והמרתף. יש לבדוק גם את המים, בייחוד אם הם מגיעים מבאר.

בהתאם למיקום ולגודל הבית, הביקורת יכולה לעלות בין 350$-250$. אם הבית ממוקם באיזור עירוני, ייתכן שדמי הביקורת יהיו גבוהים יותר מאשר באיזורי פרברים. 
חשוב להעסיק לצורך כך מפקח בתים מנוסה ומקצועי. הארגון האמריקאי למפקחי בתים, איגוד מסחרי מקצועי, מנהל גם בסיס נתונים עם שמות של מפקחים מוסמכים באתר האינטרנט

לאחר שהבית עבר ביקורת, יעבור המפקח על הממצאים שלו ביחד איתך ויעדכן אותך במצבים מסוכנים או יקרים אשר עלולים להתפתח עם הזמן. הוא יוכל להמליץ שלא לרכוש את הבית אלא אם הליקויים הללו מתוקנים. תוכל לכלול סעיף הקובע כי ההתחייבות שלך לרכישת הבית מותנית בתוצאות הבדיקה. אם המפקח מאתר בעיות מהותיות, תוכל לסגת מהעיסקה. אם יש צורך בתיקונים יקרים, ייתכן והמוכר יהיה מוכן לשנות את מחיר המכירה. אולם כאשר נדרשים רק תיקונים שוליים, יכולים הקונים והמוכרים להגיע בדרך כלל להסכמה אשר לא תשפיע על מחיר המכירה. 

• ביטוח בעלי בתים וביטוח סיכונים (Homeowners and Hazard Insurance): ברוב המדינות, הפוליסות הללו תהיינה קיימות במעמד הסגירה. ביטוחים אלה מגנים על ההשקעה שלכם במקרה והבית נהרס. 

• ביטוח משכנתאות פרטי (PMI): אם התשלום הראשוני הוא קטן מ-20%, ייתכן ותידרש לשלם את הביטוח הזה. עליך לשלם את תשלומי PMI הללו עד שתגיע לרמה של 25%-20%. 

• סקירות (Surveys): ייתכן והמלווה ידרוש סקירה עצמאית של המבנה. סקירה זו עולה בדרך כלל בין $500-250$

• ריבית משולמת מראש: הריבית תתחיל להצטבר במשכנתא באופן מיידי למרות שתידרש לשלם את התשלום הראשון רק בעוד 8-6 שבועות. המלווה מחשב את הסכום הזה ובדרך כלל תשלם אותו מראש כחלק מעלויות הסגירה. כדאי לתכנן את מועד הסגירה לסוף החודש כדי שלא תחוייב בסכום גבוה מדי בריבית מראש.

הסכומים הכרוכים בהעברת הבעלות כוללים: 

• דמי רישום שטר הבעלות (Deed Recording Fees): סכום זה מוקצה לתשלום הפקיד המחוזי לרישום שטר הבעלות והמשכנתא ולשינוי נתוני החיוב למיסי הרכוש הנלווים. סכום זה נע בדרך כלל סביב 50$, אולם הוא משתנה ממקום למקום. 

• דמי חיפוש בעלות (Title Search Fees): הסכומים הנגבים לחיפושי בעלות מבוססים, בדרך כלל, על אחוז מעלות הנכס. הם נעים בדרך כלל בין 600-300$ או יותר, בהתאם לאיזור.

• ביטוח בעלות (Title Insurance): ביטוח זה קיים למקרה שמתעוררות בעיות בעלות המחייבות זמן (וכסף) רב ליישוב.

אינך נדרש לכסות את כל העלויות הללו אם אתה מחזיק בביטוח בעלות. המלווים מחייבים את רכישת הביטוח הזה על מנת להגן על ההשקעה שלהם, אולם ייתכן וגם אתה תרצה בפוליסה כזו עבורך. התשלום בגינה הוא חד פעמי והיא מכסה את הרכוש שלך למשך כל התקופה בה היא נמצאת בבעלותך או בבעלות היורשים שלך. בשיעור של 0.5%-0.2% מסכום ההלוואה שלך לביטוח בעלות מלווים ו-0.6%-0.3% מסכום ההלוואה לביטוח בעלות של בעלים, זוהי אחת מפוליסות הביטוח הזולות ביותר.
ייתכן ותצליח אפילו לקבל את ביטוח הבעלות בשיעור "הנפקה חוזרת" (Re-Issue) אם הבעלים הקודמים החזיק בה למשך מספר שנים מועט.

בכל הקשור למיסים במעמד הסגירה, תידרש לשלם תמורת 8-3 חודשי מס, בהתאם לחוקי המדינה שבה אתה מתגורר. תוכל להפקיד את הכסף גם בחשבון השלשה (Escrow) על מנת לבצע תשלומים נוספים במהלך השנה. ייתכן ותוכל להתחלק עם המוכרים במיסים הללו, בהתבסס על מועד הפירעון שלהם. למשל, תוכל לשלם רק את המיסים החלים על החודשים שלאחר תאריך הסגירה ועד לתאריך התשלום של המיסים. המוכרים יידרשו לשלם את המיסים על החודשים עד לתאריך הסגירה.