קניית דירה

קניית בית מתחילה בהחלטה ובהבנה שאתה מתחיל תהליך ארוך ולא תמיד קל שבסופו תהיה בעל בית משלך. באופן כללי אתה מרגיש שזו ההחלטה הנכונה עבורך ושאתה יכול לעמוד בהוצאה הכספית הגדולה הכרוכה בפעולה זו.

בפרק זה ננסה לפרוט את התחושה "שזה אפשרי" לפרוטות ולהסביר לך, באופן כללי מהו התהליך אותו תעבור. 

ונתחיל במערכת השיקולים שלך, כיוון שהיא משפיע באופן ישיר על יתר הפעולות. 

שיקולים לרכישת בית בארה"ב

כדאי לשאול את עצמך מדוע אתה רוצה לקנות בית. האם כדי להיות קרוב יותר לבית הספר של הילדים או שמא קרוב יותר לעבודה? האם המשפחה זקוקה למספר חדרים רב יותר? האם אתה רוצה לעזוב סביבה עירונית או להתקרב אליה? 
כמה זמן אתה מתכוון לגור שם? האם אתה יודע כבר עכשיו שעוד שנתיים אתה חוזר ארצה או עובר לעיר אחרת? 

האם אתה מכיר את כל הנתונים הפיננסים שלך והאם אתה חושב שתעמוד בעלויות של הפיקדון הראשון (deposit 20% מעלות הבית) והסכום הנוסף הנדרש לסגירת העיסקה (Closing)? ובכלל, האם חשבת כיצד תעמוד בכל יתר התשלומים - משכנתא (הסכום האידיאלי פר חודש הוא לא מעבר לשליש מהמשכורת החודשית שלך נטו), ביטוח, מעבר וכו'? האם אתה מודע להקלות במס לבעלי בתים?

כדאי להתארגן:

• נשמע טריוויאלי, אבל לא לחלק מאיתנו.... פתח לעצמך תיקיה שבה תרכז את הכל המסמכים.
• בדוק את דוחות הקרדיט שלך - טעויות בדוחות גורמות לציון קרדיט נמוך הגורר אחריו בעיות רבות - כמו סירוב לבקשת משכנתא. ישנן דרכים לשיפור ציון הקרדיט (עוד בפרק על "דירוג אשראי").
• מסמכי הלוואה - ארגן נתונים כספיים שבוודאי יעניינו את נותני המשכנתאות
• עיין בדוח בדיקה לדוגמא
• ברר לגבי ביטוחי בתים והעלויות הכרוכות בכך (קרא בפרק "ביטוח בית" בקטגוריה "ביטוחים")
• נסה להשיג Pre-Approval מנותן המשכנתא שלך. כך תוכל לדעת בדיוק מה הסכום אותו אתה יכול ללוות ולא תבזבז זמנך על בתים שאינם עומדים ביכולות הכספיות שלך. היתרון באישור כזה בשלב זה הוא שהוא מקצר תהליכים בהמשך ומהווה מעין אישור למוכר שאתה אינך מהווה סכנה פיננסית.

התחל לחפש בית

• החלט אם אתה רוצה לעבוד עם מתווך בתים או לאו. אם לאו תוכל להתחיל לחפש בעצמך בכל המקורות העומדים לרשותך - אינטרנט, מודעות בעיתונים, מגזינים ייעודיים.
• לא לשכוח לקחת איתך רשימת נושאים שיש להתעניין לגביהם במהלך הסיור. בית בסגנון ויקטוריאני יכול להיראות כבית חלומות עד אשר תגלה כי הוא זקוק להחלפת כל הצנרת וכל החשמל....
• למד על השכונה, הסתובב בה, דבר עם השכנים.
• ערוך מספר מחקרים קטנים - מה מצב השוק? נמוך או גבוה? בכמה נמכרו בתים דומים בסביבה? מה המוטיביציה של בעל הבית למכור?

הגש הצעה

• הגש את הצעתך: עליך להשאר בתחום יכולתך הכספית, צרף את המסמך המציין שאתה יכול לקבל משכנתא (Pre-Approval), כלול את רשימת התנאים שלך (Contingencies תיקון ליקויים במבנה, פריסת תשלומים הנוחה לך, יכולת לצאת מהחוזה בתנאים מסוימים, וכו)
• נהוג להגיש סכום כסף ראשוני הנקרא Deposit או Earnst Money המביע את רצינות כוונותיך. סכום זה משתכלל ליתרת התשלום אם העיסקה תצא אל הפועל.
• המוכר יכול לקבל או לדחות את הצעתך, או להחזיר לך אותה עם שינויים קלים (Counter The Counter).
• מהרגע שאתם מגיעים להסכמה על כל הפרטים, גוף שלישי ממשיך את הטיפול. הגוף הזה יכול להיות עו"ד, Title Company או Escrow.

לקיחת המשכנתא

השלב הבא הוא לקבל את המשכנתא. תוכל לפנות לאותו גוף שממנו קיבלת את ה- pre- approval או לאו.
בפרק "סוגי משכנתאות", תוכל ללמוד על סוגי המשכנתאות הניתנות בשוק האמריקאי. יש לציין שהתנאים משתנים די במהירות בשוק הזה וכדאי תמיד לבדוק את הנושא לעומק.

סגירת העיסקה

לסגירת העיסקה יש לקחת מספר דברים בחשבון:

• ענייני מס: משנה אם זה סוף או תחילת שנה
• תאריך שיתאים לך למעבר
• תשלום של ה- Closing Costs המהווים בד"כ בין 2%-7% מעלות הרכישה של הבית
• בדיקה אחרונה של הבית ולראות שבוצעו בו התיקונים / השינויים שסוכמו עליהם.

ה- Closing Day הוא היום שבו המוכר מעביר את הבית לבעלותך. מזל טוב!!