קניית בית בארה"ב - עשה ואל תעשה

כדאי לעשות

• נהל משא ומתן: תמיד כדאי לנסות לשאת ולתת עם המלווים לקבל שיעורי ריבית טובים יותר או ויתורים על תשלומים שונים (בעיקר תשלומים כגון שכר טרחה של עורכי הדין של המלווים או דמי הכנת מסמכים). העלויות ה"אמיתיות" של ההלוואה כוללות את דמי הבעלות (Title Fees), שמאות (Appraisal), ביטוח משכנתאות אישי (Private Mortgage Insurance), דמי הטיפול (Processing Fee), דמי קבלת דו"חות אשראי (Credit Report Fees) ודמי ביקורת (Inspection Fees). המלווים אינם מרוויחים כסף מהתשלומים הללו. כל שאר התשלומים יניבו רווחים עבור המלווה שלך.
   
• בחר את המשכנתא הנכונה: סוגיה זו הוזכרה קודם לכן, אולם המשכנתא ל-30 שנה היא היקרה ביותר אלא אם בכוונתך להתגורר בבית למשך זמן רב. אם אין בכוונתך להתגורר בבית למשך זמן ממושך, ייתכן שמשכנתא מסוג אחר תהיה עדיפה עבורך. אם אתה משלם תמורת נקודות, וודאו כי הן חוסכות לך כסף - התשלום עבור נקודות לא תמיד חוסך לך כסף. ל-Quicken יש מחשב נקודות שיכול להראות לך את האופן שבו הנקודות משפיעות על שיעור הריבית והתשלום החודשי שלך. וודא כי תקבלו בחזרה את הסכום שתשתמשו בתוך פרק הזמן שבו אתה מתכוון להתגורר בבית.
   
• ניצול ירידה בשערי ריבית: אם שערי הריבית נופלים וכבר "ננעלת" על שער ריבית מסויים והוא ירד, סביר להניח כי לא תצליח לשכנע את המלווה שלך שייתן לך את המשכנתא בריבית נמוכה יותר. אולם תוכל לבקש הלוואה ממלווה אחר על מנת להינעל על שער הריבית הנמוך יותר. 

מובן כי תפסיד את דמי הטיפול אותם שילמת למלווה הראשון

כדאי לקרוא את התחזיות הכלכליות כאשר אתה מחפש הלוואות. מצד שני, כדאי שתדע כי השיעורים לא ישתנו ביותר מחצי אחוז בתוך פרק זמן של 30 יום, אלא אם הבנק הפדרלי מחליט לבצע שינוי שכזה. 

• מכירות בתים בהנחה (Discounted Home Sale Program): דרך נוספת לחסוך בכסף בקבלת משכנתא היא באמצעות תוכנית מכירת בתים בהנחה. בערים רבות ישנן רשויות דיור המעודדות רכשית בתים. הן מפתחות תוכניות ביחד עם ארגוני דיור ללא כוונת רווח ועם מלווי משכנתאות על מנת לסייע לאנשים לרכוש את ביתם הראשון. תוכניות אלה מציעות פתרונות יצירתיים כאשר הבנק או העירייה מספקים חלק מהתשלום הראשוני. הם עשויים לסייע בהורדת הריבית באמצעות כספים המתקבלים ממלכ"ר אחר המקבל כספים מקרן מסויימת, Freddie Mac או Fannie Mae . 

ייתכן והמעסיק שלך מקיים שותפויות אם סוכנויות דיור או ארגונים הפועלים ללא כוונת רווח. ייתכן כי קבוצות דיור מקומיות ללא כוונת רווח פועלות גם בעיר שלך. עליך להתקשר לסוכנות הדיור בעירך ולברר האם קבוצות כאלה פועלות בה. 

• הפקד תשלומים נוספים: כל תשלום נוסף אותו אתה מפקיד בחודש לטובת המשכנתא שלך, מעבר לסכום התשלום המוסכם, יופנה ישירות לתשלום הקרן, וכך תזכה בשיעור בעלות גבוה יותר בבית שלך. תוכל לצמצם במידה רבה את הזמן הדרוש לך לתשלום ההלוואה תוך שאתה חוסך כסף מתשלומי ריבית. תוכל לקצר את המשכנתא שלך ב-10 שנים כמעט, אם תפקיד תשלום משכנתא אחד נוסף מדי שנה.
   
• הפקד תשלומים דו חודשיים: אם תעבור ללוח סילוק דו שבועי, במקום חודשי, תשקיע תשלום נוסף מדי שנה מבלי שהדבר "ירגיש" כמו תשלום נוסף. תשלום המשכנתא יוצמד למועד קבלת המשכורת (במידה ואתה מקבל משכורת מדי שבועיים). תהליך זה יגרום לכך שמשכנתא בריבית קבועה למשך 30 שנה תשולם בתוך 23.5 שנים לערך.
   
• ללא תשלום מראש: הלוואות VA אינן מחייבות תשלום מראש ורוב משוחררי הצבא, במקום להשתמש בתשלום מראש, משלמים דמי מימון שיכולים להיכלל בהלוואה עצמה. רק משוחררים מסויימים בעלי פטור אינם חייבים בתשלום דמי המימון הבסיסיים בשיעור של 2%. אם חייל משוחרר משלם תשלום מראש בשיעור של 5%, דמי המימון ירדו ל-1.5% מסך ההלוואה. תשלום מראש של 10% יפחית את התשלום לשיעור של 1.25%. הנקודה היא שתשלום המשכנתא החודשי שלך יהיה גבוה יותר אם תיקח הלוואה בלי לשלם תשלום ראשוני מאשר אם תשלם סכום מסויים מראש בשל דמי המימון. 

נושאים מהם כדאי להימנע 

להיכנס לכל התחום מבלי לעשות עבודת שטח מקדימה

• לקיחת הלוואה שאינה מתאימה לך: משכנתאות הן מוצרים ובדיוק כמו נעליים, אתה רוצה את זו המתאימה לך ביותר. החלט איזו משכנתא הכי מתאימה לך. אם אתה שוקל לעבור לבית גדול יותר בתוך מספר שנים, ייתכן וכדאי שתשקול משכנתא בריבית משתנה. אולם, אם בכוונתך להמשיך ולהתגורר בביתך למשך זמן ממושך יותר, כדאי לך לבחור במשכנתא בריבית קבועה. 

בדוק את כל האפשרויות העומדות בפניך. ערוך את החישובים, ערוך סימולציה של המקרה הגרוע ביותר. בדוק שוב את שיעורי הריבית ההתחלתיים, שיעורי הריבית העתידיים והתשלומים, וכן את האפשרות לקנסות בגין תשלום מוקדם. 

• אי קבלת אחריות בכתב לשיעור ריבית נעול (Lock-in Rate). שיעורי הריבית משתנים מדי יום, וכאשר המתווך או הנציג אומר לך ש"אתה נעול", אין המשמעות שהריבית שלך נעולה. וודא כי שיעור הריבית "הנעול" מופיע בכתב וכן את פרק הזמן בו הוא יהיה "נעול" בטרם תמשיך.
   
• לחשוב שהתאמה מראש (Pre-Qualification) משמעותה אישור מראש (Pre- Approval). קיים הבדל גדול בין השניים. לא תוכל לרכוש דבר עד לבדיקת האשראי שלך וקביעת יחסי התשלומים שלך. 

התאמה מוקדמת היא רק אומדן זריז, בעוד אישור מוקדם הוא מקרה שבו בעל מקצוע מתחום המשכנתאות בודק את דו"חות האשראי שלך, העבר התעסוקתי שלך ואת יכולת המימון שלך. 

• לקיחת משכנתא גדולה מדי. אינך רוצה שסוכן המשכנתאות שלך ישנה את המספרים לטובתך על מנת שתוכל לרכוש בית גדול יותר. בטווח הארוך, ייתכן ולא תוכל לעמוד בתשלומים.
   
• מספרי אשראי (Credit Offenders). ציונים גרועים בדו"ח האשראי שלך יסומנו בסימן "9#". המשמעות היא שחברת אשראי שכרה את שירותיה של חברת גבייה או שהגדירה את החוב שלך כחוב אבוד. 

פסיקה (Judgement) היא עוד ציון מזיק בדו"ח האשראי שלך. זוהי מדיניות תשלומים הקבועה על ידי בית משפט ויש לה השלכות משפטיות אם אתה מאחר בתשלום. אף אם קיימים הסימנים הללו בהיסטוריית האשראי שלך, תשלומים בזמן באשראי מסוג מסויים יביאו למחיקתם. 
מלווים בוחנים בעיון את התנהגות האשראי שלך לאחרונה.

אם יש לך היסטורית קרדיט טובה בשנתיים האחרונות שלפני הבקשה, בקשתך תישקל לחיוב. 

ההבדל בין אשראי (Credit) והיסטוריית אשראי (Credit History) הוא שהאשראי הוא הלוואה או שורה משתנה ממוסד הלוואות. אולם בעולם הפיננסי, מתייחס המונח כמעט לכל עיסקה כספית בה אתה מעורב. היסטוריית האשראי שלך הינה תיעוד של כל הפעילויות הכספיות שלך, כגון ההתנהלות שלך עם כרטיסי אשראי, תשלומי חשבונות עירוניים, רכישות בחנויות, נושאים בנקאיים וסוכנויות ציבוריות, כגון בתי משפט. 
המלווים אינם מוטרדים כל כך מהסכום אותו אתה חייב כמו שהם מודאגים ממוסר התשלומים שלך, למשל, איחור בהעברת התשלומים. אם אתה מחזיר הלוואה לרכב אך אין לך כל אשראי אחר, אין ספק כי יש לך היסטוריית אשראי. 

• האבסורד: אנשים שאין להם היסטוריית אשראי מתקשים יותר במציאת משכנתא מאשר אלה בעלי היסטוריית אשראי מוכתמת. המלווים צריכים נתונים כלשהם, אפילו לא טובים, על מנת לאמוד את סיכון האשראי אותו אתה מציג. 

הזכאות למשכנתא תלויה בהכנסות, חובות, נכסים והתחייבויות שלך וכן ברישום תשלום ההחזרים להלוואת המכונית שלך.

• עיקול (Foreclosure): אם אינך עומד בהתחייבות לשלם את תשלומי המשכנתא שלך, אתה מסתכן באובדן הרכוש שלך. 

תהליך העיקול כרוך בכך שהמלווה לוקח ממך את ביתך ומוכר אותו למישהו אחר על מנת לקבל חזרה את כספו. 
אם אתה נמצא במצב שבו קשה לך לעמוד בתשלומי המשכנתא, עדיין עומדות בפניך מספר אפשרויות. תוכל לעבוד ביחד עם המלווה שלך ואולי אף עם סוכנות ייעוץ לנושאי דיור על מנת לפתור את הבעיה. אפשרויות נוספות כוללות: 

• שינוי משכנתא: אם אתה מתאושש מבעיה כלכלית וההכנסה שלך נפגעה, ייתכן ותוכל לבצע מימון מחדש או להאריך את תקופת ההלוואה. 
• הימנעות מיוחדת: ייתכן ותצליח להרכיב תוכנית תשלומים חדשה, ביחד עם המלווה שלך, על מנת שתתאים למצבך הכלכלי. במקרים שבה הלווה פוטר לאחרונה ממקום עבודה או איבד מקור הכנסה אחר, ייתכן והמלווה יהיה מוכן להשהות או להפחית באופן זמנים את התשלומים.
• עלות חלקית: אם אתה עומדם בקריטריונים מסויימים, HUD עשוי להעניק לך הלוואה ללא ריבית על מנת להחזיר את המשכנתא למצב שוטף.
• שטר בעלות במקום עיקול (Deed-in-lieu of Foreclosure): לאפשרות זו ישנן דרישות מיוחדות, אולם היות ועיקול מזיק מאוד לתמונת האשראי שלך, ייתכן ותוכל "לתת" את הרכוש שלך למלווה על מנת להימנע מבעיות האשראי הנלוות לתהליכי עיקול רגילים. בעת התייעצות עם סוכנות ייעוץ המאושרת על ידי HUD, הישמר מפני נוכלים שינסו לנצל את מצב הביש.
• מכירה לפני עיקול: אם הערך המוערך של הרכוש שלך הוא בגובה של לפחות 70% מהסכום אותו אתה חייב, ייתכן ותוכל למכור את הנכס על מנת לשלם את המשכנתא. מחיר המכירה חייב להיות בגובה של לפחות 95% מהערך המוערך, וקיימות דרישות נוספות על מנת ליישם את האפשרות הזו.
• פשיטת רגל: הכרזה על פשיטת רגל מכתימה את רישומי האשראי שלך למשך 10 שנים. המלווים רגישים במיוחד לאיחורים בתשלומים ולהכרזה על פשיטת רגל, אולם אם פשיטת הרגל אירעה לפני זמן רב ומאז יש לך רישומי אשראי מעולים, עליך לעמוד על שלך מול המלווה, תוך הצגת תימוכין, באמצעות מסמכים, לפיהם אתה מהווה עבורם סיכון נמוך.

דרך נוספת היא להשקיע סכום ראשוני גדול, כמו 50%. המלווה יתייחס בחיוב ללווים המשקיעים סכום גדול מכספם ברכוש. 
אופציה נוספת היא לקיחת הלוואה פחות טובה, בה יש שיעורי ריבית גבוהים יותר ונקודות רבות יותר. אולם אם אתה מוכן לשלם יותר מדי חודש, תוכל למצוא מלווה שיהיה מוכן לקחת את הסיכון. 

• PMI: שלם 20% בתשלום ראשוני על מנת שלא תצטרך לשלם את ביטוח המשכנתאות הפרטי. אם אתה משלם PMI, בדוק את שיעור הבעלות כדי לוודא שאתה מפסיק לשלם את ה-PMI כאשר שיעור הבעלות מגיע לכדי 20%. ייתכן ותוכל גם למצוא משכנתה 80/15/5 המשלבת תשלום ראשוני של 5% עם משכנתא קטנה בשיעור של 15% מההלוואה כאשר 80% הנותרים נתונים למשכנתא רגילה.
• יותר מדי אשראי: גם אם אתה משלם את החשבונות בזמן, אשראי מוגזם הינו גרוע כמעט כמו אשראי לקוי או חוסר אשראי. המלווים נוטים להתמקד במידת האשראי העומדת לרשותך כמו גם על הדיוק בתשלומים. דחה רכישות גדולות, כמו מכונית או סירה, עד לאחר רכישת הבית.
• שקר בבקשת ההלוואה: הצהרה של הכנסה מוגזמת בבקשתך למשכנתא עלולה להיות עבירה פדרלית. נדיר מאוד כי המלווים יתבעו את השקרנים, אולם אם יחליטו לעשות זאת, הם רשאים להכריז כי עליך לשלם את ההלוואה ומייד. וודא כי הבקשה שלך להלוואה מולאה באופן מדוייק לפני שתחתום עליה. לעולם על תחתום על בקשת הלוואה שאינה גמורה. פקידי הלוואות ידועים בכך ששינו לעיתים את הפרטים על מנת לקבל אישור ללקוח, אולם בסופו של דבר, אתה תשלם את המחיר.
• התעלמות מפניות: התעלמות משיחות טלפון וממכתבים היא הדבר הגרוע ביותר שתוכל לעשות כאשר יש לך בעיות בתשלומים. המלווה יכול לסייע לך להימנע מעיקול הבית, אך רק אם תהיה לו גישה ישירה אליך. אל תהפוך אותו לאויב על ידי כך שתתעלם מפניותיו החוזרות והנשנות אליך.
• ויתור על בדיקת הבית: התנה את רכישת הבית בתוצאות סבירות של בדק הבית. מפקחי בתים עצמאיים אינם יכולים לדווח על דברים שהם אינם רואים, אולם העין המנוסה והמיומנת שלהם היא טובה יותר משלך. 400$-300$ הינם השקעה כדאית למניעת כאב הראש שייגרם לך אם הבית יתפרק מוקדם יותר משחשבת...
• גיוס סוכן כלשהו למכירת הבית: אתה צריך סוכן המתמחה בשכונה שלך והמציג תוצאות. עליך לשאול אותו כיצד בכוונתו לשווק את הבית שלך, כיצד יוכל לגרום לכך שהבית ימשוך יותר קונים וכמה כסף עליך לדרוש תמורתו. אם אינך מרוצה מהתשובה שלו, מצא סוכן אחר. לא כדאי שהסוכן שלך יהיה קרוב משפחה, אלא אם הוא מתמחה בשכונה שלך ומשיג תוצאות.
• לא לבדוק את הקבלן: לעולם על תשתמש בשירותיו של קבלן שאומר כי המחירים שלו טובים לפרק זמן מוגבל. בדוק קבלנים פוטנציאליים על ידי יצירת קשר עם לשכת בעלי העסקים, לקוחות עבר, בנקאים וספקים וכן עם הסניף המקומי של איגוד הצרכנים.
• תשלום גבוה מדי מראש: משהו כנראה לא יהיה סביר אם הקבלן יחייב אותך לשלם יותר משליש מהמחיר הכולל כתשלום מראש. במקרה הגרוע ביותר, הוא לא יחזור לאחר שיפקיד את הצ'ק שלך אולם במקרה הטוב ביותר, הוא לא יכול להרשות לעצמו לשלם בעצמו עבור החומרים או שייתכן והוא משתמש בכסף שלך כדי לשלם לפועלים בפרוייקט אחר.לעולם אל תשלמו לקבלן במזומן.
• שריפת מסמכי המשכנתא..: גם אם שילמת את התשלום האחרון למשכנתא, שמור את המסמכים במקום בטוח. הכן עותק ותשרוף אותו אם אתה ממש רוצה לחגוג...
• תשלום במזומן: בוא נבדוק כעת את היתרונות והחסרונות שברכישת בית במזומן. 

ראשית, עליך לברר האם בעלות על בית ללא משכנתא מתאימה ליעד הכספי שלך. אם כל שברצונך הוא להימנע מתשלום דמי ההלוואה ועלויות הסגירה, ייתכן וזוהי הדרך הנכונה. אולם, אם ברצונך לקבל מזומנים תמורת ביתך במועד מאוחר יותר, ייראה הדבר כמימון מחדש, צעד שעלול להיות יקר יותר ולגרום להיווצרותן של עלויות רבות יותר.

עליך גם לענות על שאלות המתייחסות למידת הנזילות של כספיך. וודא כי יש לך די כסף בצד לביטוח פנסיוני, רפואי, ביטוח חיים ואובדן כושר עבודה. יועץ פיננסי ימליץ על ריפוד הנכסים הפיננסיים שלך בסכום המקביל לשישה חודשים. אם אתה משלמים תמורת נכס במזומן, רמת הנזילות שלך תופחת במידה קיצונית. דבר זה עלול להוות בעיה אם יש לך קרוב משפחה מבוגר הזקוק לתמיכתך או אם אתה שולח את ילדך ללמוד באוניברסיטה. אם אתה קרוב לגיל פרישה, יהיה עליך לוודא כי יש לך הכנסה ממקורות נוספים על מנת שתוכל לחיות בנוחות ולשלם את מיסי הרכוש, דמי הביטוח ועלויות האחזקה העולים. 

סוגייה נוספת היא האופן שבו ניכויי הריבית ישפיעו על המיסים. אם אין לך משכנתא, לא יהיו לך ניכויים מוכרים במס בגין ריבית. 
ייתכן ותרצה להשתמש במזומנים על מנת לסגור אשראי שאינו מוכר במס במקום להשקיע אותם בבית. תיתכנה הזדמנויות השקעה נוספות אשר יניבו תשואה גבוהה יותר באחוזים מאשר ההלוואה בריבית נמוכה אותה תוכל לקבל תמורת הבית. האם אתה רוצה להשקיע את המזומנים שלך במקומות אחרים מלבד בבית? הוצאות המשכנתא והבית ישולמו בכספים שלאחר ניכוי מס. 

• תשלום הלוואות בתים לפני הזמן: באופן דומה, ייתכן שתקח משכנתא ומאוחר יותר יפול בחיקך, באופן לא צפוי, סכום נכבד של מזומנים. חלק מהשיקולים המשמשים לרכישת בית במזומנים הם קבילים גם בקבלת החלטה לגבי סגירת המשכנתא עם סכום הכסף שקיבלת. חוב משכנתא תמיד היה מועיל משום שבתים, על פי רוב, עולים בערכם. הרווח העתידי ממכירת ביתך עולה על עלות החוב בהווה. אולם, סגירת המשכנתא לפני מועד סיומה יתבסס על היכולת שלך להתמודד עם הסיכונים הכרוכים בהשקעה. 

אם לקחת משכנתא בשיעור ריבית של 7.5% ואתה משתמש בהכנסה בלתי צפויה, ירושה או זכייה בלוטו בגובה של 30,000$, יהיה לך שיעור תשואה מובטח של 7.5%. אם, במקום זאת, תשקיע את אותו הכסף בחשבון חיסכון בבנק עם שיעור ריבית של 5%, תפסיד כסף. 
אילו החזרת חוב לכרטיס אשראי בשיעור ריבית של 15%, יהיה זה ניצול הרבה יותר טוב של הכסף. 
קרנות הדדיים צמודי מדד בבורסה הניבו בעבר תשואה של כ -12%. השקעת 30,000$ כאן תביא לתשואה טובה בהרבה מתשלום משכנתא של 7.5%. ברור כי אין כל עירבון להצלחה בשוק המניות! 
תוכל להשתמש במונחים השוואתיים אלה על מנת להחליט מה לעשות עם המזומנים העומדים לרשותך. עליך לערב יועץ פיננסי בכל שלב, היות והוא עשוי לסייע במימון תוכנית פרישה המציעה הטבות מס. 
נסה לעלות על שיעור הריבית במשכנתא באמצעות השקעה בטרם תחזיר את המשכנתא.

חזרה למעלה
חזרה לרשימת המאמרים